黄金导语
五一假期的深圳楼市，比盛夏的气温更灼人。南山区中介门店的签约室从早到晚挤满人，经纪人扯着沙哑的嗓子谈单，合同堆得比砖头厚，有人连续带看8组客户、凌晨1点才送走浙江来的现金买家。乐有家数据显示，南山一手房签约量同比暴涨106%，全市网签829套、同比增62.5%——这组数字让市场沸腾，也让人心生疑问：当“居住证就能买核心区”的新政撕开缺口，当积压3年的需求集中释放，这波热度是真回暖还是短期脉冲？核心城市的“优质房源争夺战”与全国7.8亿㎡的库存高位，又藏着怎样的市场逻辑？
正文
一、中介的“五一战役”：从“等客”到“抢客”的72小时
“以前是守着门店等客户，现在是客户追着我们要房源。”在南山科技园附近的中介门店，从业8年的老周揉着通红的眼睛说。五一3天，他手机充坏了2根线，午饭永远是便利店的面包，最晚一次签单结束时，凌晨2点的街道只剩路灯和他疲惫的影子。
我在下午3点的“传统客流高峰”走进门店，本以为能和经纪人好好聊几句，却发现签约室全被占满，连过道都站着谈价的买家。墙上的电子屏滚动刷新着成交信息：“5栋1202，签约总价1280万”“8栋701，外地客户全款支付”……老周手里的合同叠了20多份，“以前一天能签1单就谢天谢地，现在最多一天签5单，嗓子都喊哑了。”
最戏剧性的一幕发生在5月3日晚。浙江的陈先生打飞的来深圳，看完南山一套110㎡的三居室，当场拍板签约。“他说关注深圳楼市半年了，429新政一出来就决定动手，带了卡直接刷定金。”老周回忆，当时店里还有两组客户等着谈价，有人急得拍桌子：“能不能先给我算税费？我怕明天房东又涨价！”
这种忙碌不是个例。乐有家研究中心数据显示，五一期间深圳南山区一手住宅签约量同比暴涨106%，二手住宅涨83%；福田、宝安新安街道的涨幅也超过50%。深圳市住建局5月6日的官方数据更印证了热度：全市商品住房累计网签829套，同比增长62.5%，创下近3年同期新高。
业主心态也在变。以前能谈5%-10%折扣的房源，现在要么“一口价不还价”，要么直接上调挂牌价。南山某热门小区的业主李女士告诉记者：“上周挂1100万没人问，新政后3天接了20多个电话，干脆涨到1150万，照样有人来看。”
二、需求引擎：新政撕开的“口子”与积压3年的购买力
深圳楼市的“热”，本质是政策松绑与需求释放的共振。4月29日，深圳发布“429新政”：核心区仅凭居住证即可购买一套住房，彻底取消社保、个税门槛；公积金贷款额度大幅提高，家庭最高可贷351万。这道“口子”，让被限购多年的外地购房者和本地刚需终于“能上车”。
“以前客户问得最多的是‘社保还差几个月’，现在都在问‘哪个楼盘性价比高’。”中介小吴的客户列表里，浙江、沈阳、长沙的外地买家占比从10%涨到40%。这些买家目标明确：只看南山、福田的核心地段，优先次新房，“他们不是来炒房的，很多是为了孩子上学，或者在深圳工作多年终于有购房资格。”
政策红利还激活了改善型需求。市民王先生卖掉龙岗的小两居，换了南山一套四居室，“公积金贷款额度提高后，首付压力小了20万，咬咬牙就换了。”深圳市房地产研究中心的数据显示，五一期间改善型购房占比达58%，比去年同期提高15个百分点。
这种需求释放并非“盲目跟风”。与前几年“抢房潮”不同，这次购房者更理性：会对比3-5个楼盘，要求看房产证、查房屋抵押记录，甚至自带律师审核合同。“以前有客户看完样板间就签，现在会蹲点看小区早晚高峰的交通，问周边学校升学率。”老周说，这种“清醒的热情”，让市场少了几分泡沫，多了几分真实。
三、全国图景：一线城市领涨，二线城市跟进，但库存警钟仍在
深圳的热度不是孤例，全国楼市正呈现“核心城市领涨、热点二线跟进”的态势。上海中原地产数据显示，五一假期上海二手房成交1390套，创下近5年同期新高；新房成交同比增长14.14%，浦东、闵行的热门楼盘出现“日光盘”。
武汉“430新政”落地后，5月1日至4日新建商品房销售面积同比增加92.8%；广州贝壳平台4月27日至5月4日累计成交新房1078套，同比增长37%。中原地产统计，五一期间一线城市二手房成交同比上涨40%，二线城市上涨超20%，市场回暖信号已非常明确。
但必须清醒看到：全国楼市仍未摆脱“库存高压”。国家统计局数据显示，截至2026年3月末，全国商品房待售面积78601万平方米，虽同比微降0.1%，但仍处于近15年同期高位。当前的“热”，更多是“核心城市核心区域的优质房源热”，而非整体市场复苏。
“深圳南山、福田的好房源确实紧张，但大鹏、坪山还有大量库存。”深圳市住建局一位工作人员解释，“优质房源因为地段、配套、学区的优势，永远是稀缺品，而远郊非核心区域的房源，去化压力依然很大。”这意味着，购房者不能只看“整体涨幅”，更要警惕“区域分化”——盲目买入远郊劣质房源，未来仍可能面临“转手难”。
四、政策逻辑：“稳”字当头，不是强刺激，而是精准托底
五一假期刚结束，央视财经就在《经济信息联播》专题报道深圳楼市，中国证券报也发文肯定“成交升温、局部价格回升”的态势。权威媒体的集中发声，传递出清晰的政策信号：楼市调控的核心是“稳”，而非“强刺激”。
4月28日中央会议明确提出“努力稳定房地产市场”，强调政策要“保持连续性、稳定性”。这意味着，深圳放开限购是“结合本地实际的精准施策”，而非“全国松绑的开始”。截至目前，北京、上海暂无任何限购松绑的官方表态，后续政策调整将“循序渐进”，避免市场大起大落。
“政策的目标是释放合理需求，不是鼓励投机。”中国房地产研究会副会长胡志刚分析，“429新政取消的是‘不必要的限制’，比如社保门槛，而不是‘放任炒房’。公积金额度提高，也是为了让刚需和改善型购房者‘买得起、住得好’，符合‘房住不炒’的长期导向。”
五、置业建议：在热度中保持理性，刚需别焦虑，投机需谨慎
当前市场确实处于“回暖通道”，政策红利持续释放，但所谓“绝对盈利窗口期”“错过就难买”的说法并不客观。置业选择的核心，永远是“贴合自身需求”。
对刚需购房者：如果工作、生活在一线或二线核心城市，有居住需求且经济能力允许，现在是不错的时机。核心区域的优质房源（地段好、配套全、户型合理）仍具备保值属性，可重点关注；但远郊、小产权房、配套缺失的楼盘，需谨慎入手。
对投资者：切勿被“暴涨”冲昏头脑。“房住不炒”仍是长期导向，政策不会允许市场重回“投机时代”。历史经验告诉我们，当所有人都在疯狂时，往往是风险积累的时刻；而当市场冷静时，反而有捡漏的机会。
最后提醒：5月中旬国家统计局将发布4月份70城房价数据，届时市场走势会更清晰。无论数据如何，置业都应“按需出发”——房子是用来住的，不是用来炒的。保持理性，不被焦虑裹挟，才能在楼市波动中做出正确选择。
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